一

各位，我是要参君。

许家印的“楼”，这次是真塌了。

今天，又爆出三件大事，恒大的棺材板又钉下了数个长长的大铁钉。

第一件事，恒大地产再次被强制执行25亿。

这已经不是恒大第一次被强制执行了，据报道，现在恒大地产已积累了480余条被执行人信息，被执行总金额超501亿元。

好多恒大高管，已经成了老赖。

信用扫地，谈何东山再起？

第二件事，恒大汽车引入战略投资者失败。

去年年底，恒大汽车原想引入纽顿公司，通过发行新股，向其募集38.9亿港元，喘口气续命。

然而，现在这步棋也走不下去了。

拜拜了您呐！

人家纽顿看到恒大已经塌房，不想继续玩了。

第三件事，许家印的香港豪宅想要出售，却无人问津。

现在，恒大集团及许家印在香港还有约 100 亿港元的资产，其中有总部办公大楼，有家居豪宅。

但不知道是不是别人嫌这些房子晦气，挂牌出售后，一直无人问津。

这么耗下去，估计许家印手里的资产，只能打折再打折才能卖掉，变现出来的钱，恐怕要大大缩水了。

目前恒大欠债2.4万亿，未交付项目677个，之前我们算过，合计差不多几十万套的房。

简单算个账，目前恒大的总资产1.74万亿，其中海外资产，算上港元资产、欧元资产、美货币资产那些总共415亿。

显然是不够还债的，更何况里面还有不少短期难以变现的存量房产。

如果再加上前几天香港法院判决中国恒大清盘破产，勒令其停止运营，不得处置名下任何资产；不得变更任何股东，股票停牌。

这种局面，或许可以用四个字形容：黔驴技穷！

自己欠了一屁股债不说，找战略投资者接盘也被甩了，手里资产卖不出去，股票也被清盘了。

赔了儿子又折兵。

可以看出，这次，许家印是彻底完蛋了！

真的就连神仙也救不了！

二

冰冻三日，非一日之寒！

恒大今天暴露出的问题，暴露出不少房地产企业商业模式的通病。

这种商业模式，一言以蔽之，就是六个字：高杠杆、高周转！

所谓高杠杆，就是负债率高。换句话说，包括恒大在内，很多房企的运转，就是靠负债推动。

以恒大为例，它现在的负债，已经超过24000亿，到2022年底，恒大总资产为-5991亿。

有人也许要问，这么高的杠杆，以前恒大是怎么扛起来了？

这里就要提到不少房企盈利的不传之秘了：高周转。

看吧，贷款—拍地—盖房子—卖房—抓紧回款赶紧拍地—再盖房子再卖，这是很多房企经营的底层逻辑。

还有人是这么解释“高周转”模式：

土地的钱不是自己的，是借来的；开发的钱，是借来的。预售的周转资金，是从老百姓借来的，甚至还要拖欠工程款，还要拖欠买房人的钱

这种说法，片面，不准确，但形象。

高周转，玩的就是十个锅九个盖的游戏，只有资金链迅速转起来，这个游戏才能玩下去。

其实道理也简单：

既然开发商买地、盖房，里外里靠的都是贷款，周期越长，债务利息付出就会越高，只能加快周转，从拿地到开盘最大限度压缩时间，减少债务付息支出。

但是，没有一个运动员，能够在马拉松赛，持续跑出百米冲刺速度，地产商也一样。

高周转总会因为一些不确定因素，一不小心就会马失前蹄，乃至摔个大马趴。

更何况，恒大走的是下沉路线，信奉着“农村包围城市”策略，布局三四线城市。

现在最难卖的偏偏就是三四线城市的房子，不仅难卖，而且预期还差，市场买涨不买跌，短期之内难有回天之力。

所以说，现在大家都是在为过去还债，但恒大这债，累积的是太沉太重了些。。。

回头看，不知道恒大今天的“暴雷”，属于偶然，还是必然？

既知近日，何必当初？！

三

房地产企业今年都不容易，但像恒大闯下这么大祸，挖下这么大坑的，还真不容易的。

要知道，恒大现在的负债，差不多是1.95万亿元，光金融债务的金额就达6000亿左右。

这些钱花哪里去了？

大家都知道，前段时间，有美女债权人用怒斥的语气，对恒大及许老板进行了灵魂拷问，狠狠过了把嘴瘾。

但说实话，2万亿的债务，就算许家印再能挥霍，也分身乏术、花不完啊。大家都看过《西虹市首富》，王多鱼想在一个月里花掉10个亿，可是怎么花也花不完，更别说2万亿了。

那，恒大的钱跑哪里去了？

我简单捋了捋，大抵在这些地方：

除了投在还没出手的在建楼盘里（也包括没卖完的楼盘）、投在储存的土地里，还有很大一部分，是烂在这两个地方：

1.烂在了恒大副业里。

2.烂在了营销投入里。

前面两个，还能收回一些钱，后面两个，那真是精卫填海，老子填河—— 全打水漂了。

说到底，这世界上，什么事最费钱、最亏钱？

那就是投资，特别是那种想不明白，仅仅一时头脑发热就砸钱的那种投资，美其名曰多元化，其实和主营业务没有逻辑关系，就是孤军深入找死。

在这方面，恒大冰泉、恒大汽车都是，砸钱像流水似的，却赔钱赚吆喝，最后尾大不掉，把主业也拖死了。

麻烦的是，那些烙大饼式的多元化投资，却不是来自恒大自有资金，而是来自债务，加了很高的杠杆。

许老板这样大搞狂飙突进、急剧扩张，一时烈火烹油之后的结局，其实那时候已经注定了。

其实一个公司的老板怎么样，这个公司就会怎么样，一个企业能不能活得长久，其实是能从它的老板靠不靠谱看出来的。

看来这是一个规律：如果一个老板膨胀到忘乎所以，认为“买买买”、“合合合”、“圈圈圈”、“大大大”、“好好好”就能搞定一切！

那他离失败也就不远了！

很不幸，恒大就当了这个规律的注脚！、

天作虐，犹可为，自作孽，不可活啊，许家印不冤，要怪，也只能怪自己啊！

四

当然，现在最战战兢兢的人，恐怕是千千万万买了恒大期房，房子却烂尾的朋友。

无数人在问：他们的房子怎么办，还能拿到吗？

对这一点，我是有信心的。

一方面，现在上面对保交楼的重视程度很高，就算是恒大，这个问题也不能跳过，或绕过，要不然别的项目有样学样怎么整。

另一方面，恒大清盘，之后保交楼流程加快也说不定，因为之前最高法院发布的司法解释：

在相应条件下，商品房消费者主张其房屋交付请求权和价款返还请求权，均优先于其他债权受偿。

换句话说，在恒大2.4万亿左右的天量债务中，未交楼业主的房款在6000亿左右，这部分债务应该是优先保障的。

6000亿对应的保交楼任务，会放在恒大债务处理的首位。

毕竟，老百姓的利益，排第一。

不管你是几级债权人，都要排在保交楼后面。

这是对整个楼市的保护，更是对最底层老百姓财产的保护。

五

看两家股票，看一生故事。

曾记否，皮带哥意气风发，恒大歌舞团丰乳肥臀。搞足球，矿泉水，造汽车，无所不能。喊口号，大大大，买买买。

笙歌归院落，灯火下楼台。这说的不是富贵，是风流云散。

其实，我相信，对于许家印，一开始国家应该还是想要给他点体面的，让他好好做好保交楼的工作，尽可能将功折罪，把窟窿填上。

但没想到，皮带哥想的不是全力以赴保交楼，反是想方设法转移资产，妄想保全自己的财富。

你想想，你干了这么多祸害人的事，不是想办法把债务还了，把窟窿抹平，反而一个劲作死，最终不就找死吗？

坊间传言，许老板是一个特别在乎自己江湖地位的人，有一次他喝高了，酒酣之际，豪情大发，掷杯而起，问左右：“我许家印，怎样才能流芳百世呢？

现在许老板要流芳百世，恐怕是很难很难了，他现在首当其冲该做的，是不要遗臭万年。

因为，恒大已没有翻身的希望，许家印的时代使命也结束了。

许老板和他儿子，还有恒大的一众高管们，恐怕是要将牢底坐穿了。

潮水退去，才知道谁在裸泳。

没有恒大的时代，只有时代中的恒大。现在恒大已经不大了。

那位曾经脸上写满春风得意的皮带哥，也永不再来。